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酒仙橋、朱房村、黃杉木店、樹村地塊之后，在北京的開發(fā)商當(dāng)下最關(guān)心的“下一塊好地”是誰？答案惟二：一是比鄰長安街永安里地塊，二是東北四環(huán)以內(nèi)的太陽宮0627地塊。
永安里地塊地處長安街，影響因素相對復(fù)雜，并非單靠價格和資金就能決定。太陽宮0627地塊就簡單得多，定好價，算好賬就可以。7月30日，北京市發(fā)布2025年第六輪供地名單，太陽宮0627地塊名列其中。這樣優(yōu)質(zhì)的地塊，預(yù)計免不了又是一場廝殺。
那么，問題來了，太陽宮0627地塊能賣多少錢？
從16.5萬/平方米到18萬/平方米，不同開發(fā)商測算出的價格不盡相同。攸克君的看法更樂觀一些：太陽宮027地塊未來的售價至少可以賣到18萬元/平方米以上，甚至可以達(dá)到20萬元/平方米。
測算新房價格最重要的因素之一是同區(qū)域的二手房。貝殼數(shù)據(jù)顯示，目前，太陽公元南區(qū)二手房平均單價約14.6萬元/平方米，北區(qū)約14.4萬元/平方米，紅璽臺約14.9萬元/平方米。也就是說，同區(qū)域次新商品房平均單價在15萬元/平方米左右，而且戶型越大，單價反而越高。
這兩個項目都已經(jīng)有10~15年的房齡，雖然至今仍堪稱價格堅挺，但從產(chǎn)品因素看，與當(dāng)下的新豪宅項目有明顯代差。所以，攸克君覺得，在這樣的基礎(chǔ)上，以當(dāng)下“好房子”的大背景和開發(fā)商在頂豪項目產(chǎn)品上的投入力度，做出一個高品質(zhì)的新項目，單價比次新二手房貴上3~5萬元/平方米，是完全合理的，也是市場可以接受的。
太陽宮在東北四環(huán)以內(nèi)，三條軌道交通、城市界面成熟，又有人大附中朝陽學(xué)校……這一系列區(qū)域優(yōu)勢條件已為市場熟知，無需贅述。更重要的是，太陽宮上一次商品房供地還要追溯到22年9月30日開盤的中建玖合府。此間區(qū)域內(nèi)已經(jīng)多年沒有新增商品房用地供應(yīng)。無論從所處位置，還是供地節(jié)奏，太陽宮0627地塊都有足夠的稀缺性。
在這樣的條件下，本區(qū)域內(nèi)積攢需求不必多言，太陽宮版塊因其東北四環(huán)以內(nèi)的稀缺位置，實質(zhì)上需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)不局限于本區(qū)域內(nèi)，而是輻射覆蓋到整個東北四環(huán)沿線區(qū)域。這個區(qū)域，恰恰是如今北京樓市需求積攢最為“厚實”的區(qū)域，也是北京財富人群集中居住、生活的區(qū)域。最近一年來熱銷的豪宅項目北京宸園、中海萬吉玖序等，其實都是這個邏輯。
這種邏輯在酒仙橋能夠講得通，在城市界面質(zhì)量、城市功能成熟度更好的太陽宮區(qū)域就更沒有問題。
太陽宮0627地塊面積不大。這意味著拿地時即便樓面單價不低，總價也不會太高。這還意味著地塊內(nèi)的空間相對有限，住宅部分的規(guī)劃建面實際只有約4.3萬平方米，做大戶型豪宅的情況下，房源總量也不會太多。這些條件綜合在一起，這個地塊真正適合做的項目類型是：標(biāo)桿項目，以高品質(zhì)拉高價格上限，追求高溢價率。
當(dāng)下中國樓市城市之間分化嚴(yán)重，有實力的開發(fā)商紛紛將投資收攏到上海、北京這樣的核心城市。資產(chǎn)價格周期切換后，房地產(chǎn)敘事被重構(gòu)，“品質(zhì)”替代“升值”成為首要因素。升值存在于思想之中，但品質(zhì)存在于視線之中，一家開發(fā)商專業(yè)能力如何，市場需要眼見為實，而能讓市場眼見為實的最好做法，就是拿出一個實實在在能夠證明自身專業(yè)能力和產(chǎn)品品質(zhì)的項目，并且賣好。這就是標(biāo)桿項目的意義。
北京宸園、中海萬吉玖序、建發(fā)海晏等項目，在不同程度上都承擔(dān)了這樣的職能。太陽宮0627地塊，也適合做一個這樣的標(biāo)桿項目，建好房，賣好價，口碑和良好品牌形象會迅速樹立起來，這就是標(biāo)桿項目對“快速打開局面”所能起到的重要作用。如果說區(qū)位條件及其稀缺性，二手房價確保的是“下限”，那么，“標(biāo)桿品質(zhì)”拉升的就是“上限”。
這個“上限”能被拉得多高，還取決于另一個重要因素：開發(fā)商如何理解當(dāng)下北京頂豪市場的客戶需求和支付能力。
攸克君去深度調(diào)研過若干頂豪項目，發(fā)現(xiàn)一個規(guī)律：近半年來賣得好的頂豪，客戶中很大比例都是出現(xiàn)在已有的頂豪社區(qū)，相當(dāng)比例還出現(xiàn)在比較新的頂豪社區(qū)。換句話說，他們可能三四年前，甚至兩三年前斥巨資買了頂豪，近半年再次購買了新的頂豪產(chǎn)品，新購也好，置換也罷，總之間隔時間超乎一般理解以外。
實際上，這與頂豪產(chǎn)品的迅速迭代有關(guān)。如今，兩三年時間構(gòu)成的頂豪代差已經(jīng)十分明顯。例如層高，兩三年前，3.3米層高已是上限，但現(xiàn)在3.3~3.5米已經(jīng)是很多頂豪項目的層高標(biāo)配。更不用得房率、戶型設(shè)計，室內(nèi)裝修、廚電配置，甚至地庫，也都與兩三年前不可同日而語。
在這樣的情況下，頂豪的產(chǎn)品水平，就有激發(fā)這部分財富人群購房需求的作用。直白而言就是，本來沒有買房的意愿，但是看了新項目的品質(zhì)足夠好，配置足夠高，超出了這一群體對于高品質(zhì)生活的既有認(rèn)知，他們往往會產(chǎn)生新的購房需求，也就是“因為好，再買一套，甚至兩套”。
如果到了3000萬+量級的客戶，錢已經(jīng)不是問題，重要的是“足夠好”，他們愿意為“好”和高品質(zhì)買單。這就是供給側(cè)引領(lǐng)需求變化的道理。
因此，在太陽宮0627地塊上，攸克君覺得也是同樣的邏輯，溢價要從“產(chǎn)品足夠好”上下功夫，產(chǎn)品做得足夠好，超出預(yù)期的好，高溢價就不是太大問題，甚至流速也未必會慢。
16~18萬元/平方米的單價，對應(yīng)的除了當(dāng)下條件，還有這樣來自供給側(cè)的預(yù)期。當(dāng)然，這對開發(fā)商的專業(yè)能力確實是一大考驗，畢竟“足夠好”沒有上限，甚至也沒有既定標(biāo)準(zhǔn)，這是一場關(guān)于認(rèn)知、審美能力，甚至是想象力的大考驗。
太陽宮0627地塊具備做出這樣項目的條件，也恰處在這樣的時間窗口。在一定程度上，它還會關(guān)系到整個北京樓市的“上限”。當(dāng)下上海樓市，20萬元/平方米以上的頂級豪宅頻頻熱銷，這種價格水平的項目在上海早已不是個案。相比之下，北京城市能級、財富人群積淀不輸上海，甚至還強過上海，但“上限”卻與上海不可比，所缺乏的，恰恰是以更高品質(zhì)拉升上限并最終得到市場認(rèn)可的標(biāo)桿項目。太陽宮0627地塊恰恰具備這樣的條件。
一旦這樣的上限打開，那么北京樓市整體空間將會擴大，不同層級的市場都會從中受益。除了信心與預(yù)期之外，還會形成一種做好產(chǎn)品的正反饋機制，最終帶來的是樓市整體水平的提升，也惠及購房者，并在供給和需求之間逐漸形成良性循環(huán)。
這才是太陽宮0627地塊的真正價值所在。
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